Le guide de l'acheteur, étape par étape

Acheter une propriété, c’est une suite de décisions et d’échéances. Ce guide vous présente chaque étape dans l’ordre, avec ce qu’il faut préparer, les pièges à éviter et les frais à prévoir. À chaque étape, je vous accompagne et je vous explique chaque document avant que vous le signiez.

En version imprimable : téléchargez aussi Les éléments clés de l’achat, le guide de l’acheteur de Royal LePage (PDF).

1. Préparer votre financement

Votre budget réel

Avant de visiter, établissez ce que vous pouvez payer chaque mois, pas seulement le prix maximal qu’une banque accepterait. L’OACIQ recommande de calculer votre budget de logement à partir de votre revenu familial net, moins vos dettes (prêt auto, prêt étudiant) et vos dépenses courantes. Ce montant doit couvrir le paiement hypothécaire, les taxes, le chauffage et, en copropriété, les frais de condo. Prévoyez aussi l’entretien, les assurances et les services publics.

Pour estimer vos paiements, utilisez mon calculateur hypothécaire.

La mise de fonds

• Minimum : 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$. À partir de 1,5 M$, il faut 20 %.
• Moins de 20 % : l’assurance prêt hypothécaire (SCHL ou un autre assureur) est obligatoire. La prime peut être ajoutée au prêt, mais la taxe provinciale de 9 % sur cette prime se paie comptant chez le notaire.
• Résidence secondaire : la mise de fonds minimale est généralement de 20 %. Pour un immeuble à revenus, le prêteur peut en exiger davantage.

Pour un premier achat, deux outils fédéraux peuvent grossir votre mise de fonds :

• le CELIAPP : jusqu’à 8 000 $ de cotisations par année (40 000 $ à vie), déductibles de votre revenu, et des retraits non imposables pour l’achat d’une première habitation ;
• le RAP : jusqu’à 60 000 $ retirés de vos REER sans impôt, à rembourser sur une période maximale de 15 ans.

La préautorisation hypothécaire

Elle est facultative, mais fortement recommandée. Elle vous indique le prix maximal à considérer, vous garantit un taux pour une période déterminée et montre votre sérieux au vendeur.

Bon à savoir : la préautorisation n’est pas une approbation finale. Le prêt reste conditionnel à l’analyse complète de votre dossier et de la propriété, dans le délai prévu à votre promesse d’achat.

Les documents que votre prêteur vous demandera

Une fois la propriété trouvée, votre prêteur voudra généralement :

• la fiche descriptive de la propriété ;
• la promesse d’achat acceptée, ou le contrat signé avec le constructeur pour une maison neuve ;
• une confirmation d’emploi et de revenu ;
• votre avis de cotisation ou votre déclaration de revenus de l’année précédente.

Préparez-les dès la préautorisation : vous gagnerez de précieux jours pendant le délai de financement.

2. Prévoir tous les frais d’achat

Le prix de la maison n’est pas le seul montant à prévoir. L’OACIQ recommande de budgéter au minimum environ 3 % de la valeur de la propriété pour les frais d’acquisition et d’emménagement. Par exemple, pour une maison de 250 000 $, prévoyez au moins 7 500 $.

La taxe de bienvenue

Les droits de mutation, qu’on appelle couramment « taxe de bienvenue », sont payés par l’acheteur à la municipalité. Ils se calculent par tranches, sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur établie à partir de l’évaluation municipale. Les taux varient selon la municipalité et la valeur de la propriété : je peux vous préparer une estimation pour la propriété qui vous intéresse. La facture arrive généralement quelques mois après l’achat.

Nouveau en 2026 pour les premiers acheteurs : Québec rembourse une bonne partie de la taxe de bienvenue, jusqu’à 5 875 $, grâce à un crédit d’impôt remboursable en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Le remboursement est réduit pour les propriétés de plus grande valeur.

Est considéré comme premier acheteur celui qui n’a pas été propriétaire d’un logement qu’il habitait depuis le début de la quatrième année civile précédant l’achat ; la même règle s’applique à son conjoint. À certaines conditions, vous pouvez en demander le versement anticipé à Revenu Québec, au plus tard le 1er décembre de l’année de l’achat.

À cela s’ajoutent deux crédits d’impôt pour l’achat d’une première habitation : celui de Québec et celui du fédéral (ligne 31270 de la déclaration de revenus).

3. Choisir votre courtier et définir vos critères

Pour qu’un courtier vous représente et défende vos intérêts, vous devez signer avec lui un Contrat de courtage exclusif – Achat. On y précise :

• les caractéristiques de la propriété recherchée ;
• le prix et les conditions visés ;
• les obligations de chacun ;
• la rétribution du courtier.

Cette rétribution est généralement couverte par le partage prévu au contrat du vendeur. S’il reste un écart, il peut être payé directement ou ajouté au prix d’achat et financé.

Sans contrat, le courtier du vendeur ne peut pas défendre vos intérêts : il vous doit seulement un traitement équitable et une information objective.

Profitez de cette étape pour clarifier vos priorités :

• les secteurs qui vous intéressent (voyez les portraits de la région) ;
• le type de propriété ;
• ce qui est essentiel et ce qui serait un plus ;
• votre date de déménagement idéale.

4. Visiter et analyser les propriétés

Pendant les visites, regardez au-delà de la décoration. Pour une propriété qui vous intéresse vraiment, demandez :

• les Déclarations du vendeur sur l’immeuble, le « curriculum vitae » de la propriété. On y trouve notamment l’année de construction, les dégâts d’eau passés, la présence d’ocre ferreuse ou de pyrite, les servitudes et les travaux effectués ;
• le certificat de localisation, qui doit refléter l’état actuel de la propriété ;
• les comptes de taxes municipales et scolaires, et les coûts d’énergie (Hydro-Québec, mazout, propane) ;
• les factures et permis des rénovations importantes, ainsi que l’âge de la toiture, des fenêtres et du chauffe-eau ;
• les appareils en location, par exemple un chauffe-eau ou un système d’alarme, que vous devrez peut-être reprendre.

En copropriété, demandez aussi :

• la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées ;
• les états financiers et le budget ;
• l’état du fonds de prévoyance et les cotisations spéciales votées ou prévues.

À la campagne ou au bord de l’eau, informez-vous :

• sur le puits, soit la qualité et la quantité de l’eau ;
• sur l’installation septique : son âge, son permis et les preuves de vidange ;
• sur la bande riveraine et les contraintes municipales (voir Biologistes et environnement).

5. Présenter une promesse d’achat

Quand vous avez trouvé la bonne propriété, je rédige votre Promesse d’achat sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ. Pour une maison neuve achetée d’un constructeur, c’est plutôt un contrat préliminaire qui est exigé. Voici les éléments clés de la promesse d’achat.

• Le prix et l’acompte. L’acompte n’est pas obligatoire, mais il démontre votre sérieux. Si la promesse est acceptée, il est déposé en fidéicommis.
• Le financement. On y précise le montant du prêt, le taux maximal, l’amortissement et le délai pour obtenir votre prêt.
• L’inspection. C’est une condition de votre promesse, avec un délai précis pour la réaliser.
• L’examen de documents. Il permet de vérifier, par exemple, les baux, les contrats de location ou les documents de copropriété.
• Les inclusions et les exclusions. Luminaires, électroménagers, spa, rideaux : ce sont des sources fréquentes de désaccord, donc on les écrit clairement.
• Les dates. On fixe la date de signature chez le notaire, la date d’occupation et la date des ajustements.
• Les annexes. Selon le cas : vente de votre propriété actuelle, eau potable et installation septique, expertises particulières, immeuble à revenus, etc.
• Le délai d’acceptation. Si le vendeur ne répond pas à temps, la promesse devient nulle.

Offre ferme ou conditionnelle ?

Une offre ferme, sans condition, est plus attrayante pour le vendeur : vous vous engagez à acheter quoi qu’il arrive. C’est aussi la plus risquante pour vous. Sans condition de financement ou d’inspection, vous n’avez plus de porte de sortie si le prêt est refusé ou si un problème majeur est découvert. Dans la grande majorité des cas, je recommande une offre conditionnelle, au moins au financement et à l’inspection. Si vous devez vendre votre propriété actuelle pour acheter, on peut aussi ajouter une condition de vente.

Reprendre l’hypothèque du vendeur ?

Si le taux de l’hypothèque du vendeur est avantageux, il est parfois possible de la reprendre à votre compte, avec l’accord du prêteur. Cette option se prévoit dans une annexe de la promesse d’achat. Parlons-en si la situation se présente.

La réponse du vendeur

Le vendeur peut accepter, refuser ou répondre par une contre-proposition. Chaque contre-proposition annule la précédente. L’entente finale est la promesse d’achat telle que modifiée par la dernière contre-proposition acceptée.

6. Réaliser les conditions

C’est l’étape la plus importante. Chaque condition a son propre délai, et un délai manqué peut vous faire perdre une protection.

Le financement

Transmettez rapidement votre dossier complet à votre prêteur. Si vous ne fournissez pas la preuve de votre financement dans le délai prévu, le vendeur peut vous imposer une nouvelle démarche auprès d’un prêteur précis, ou rendre la promesse nulle.

L’inspection préachat

Votre courtier a l’obligation de vous la recommander. L’OACIQ la conseille vivement, et encore plus lors d’une vente sans garantie légale de qualité. Choisissez un inspecteur qui :

• détient une assurance responsabilité ;
• utilise une convention de service reconnue ;
• suit une norme de pratique reconnue ;
• remet un rapport écrit.

Assistez à l’inspection et posez vos questions. Selon ce que le rapport révèle, vous pourrez :

• accepter la propriété telle quelle ;
• renégocier le prix ou les réparations ;
• vous retirer, selon ce que prévoit votre promesse.

À savoir : depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment encadre les inspecteurs, et à partir du 1er octobre 2027, ils devront détenir un certificat de la Régie. Voir Inspecteurs en bâtiment.

Les vérifications propres à la propriété

• Puits : faites analyser l’eau, en qualité et en quantité, par un laboratoire accrédité (voir Eau potable).
• Installation septique : vérifiez son état, son permis et les preuves de vidange (voir Installations septiques).
• Autres expertises : drain français par caméra, cheminée, électricité, sol, selon ce que l’inspecteur recommande (voir Fondation et drains).

L’examen des documents

Si vous ne recevez pas les documents demandés à temps, ou si leur examen ne vous satisfait pas, vous pouvez annuler la promesse. Vous devez alors aviser le vendeur par écrit dans les sept jours suivant l’expiration du délai prévu pour les remettre.

Si vous découvrez un problème avant la vente

Une fissure ou une infiltration d’eau non déclarée, découverte entre la promesse et la vente, peut être dénoncée par écrit. Le vendeur a alors 21 jours pour vous indiquer s’il corrige le problème à ses frais. S’il refuse, vous pouvez annuler la promesse.

Une fois toutes les conditions remplies, vous en avisez le vendeur par écrit : la promesse devient ferme.

7. Signer chez le notaire

Le notaire que vous choisissez vérifie notamment :

• que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il peut vendre ;
• si un conjoint doit consentir à la vente ;
• les dimensions du terrain ;
• les droits de passage et les servitudes.

Il rédige l’acte de vente et l’acte d’hypothèque, puis calcule les ajustements de taxes.

• Assurance habitation : si vous financez votre achat, vous devez prouver qu’elle est en vigueur, pour un montant au moins égal à l’hypothèque.
• Publication : après la signature, le notaire inscrit la vente au registre foncier, ce qui rend votre droit de propriété public.

Consultez notre répertoire de notaires dans votre secteur.

8. Prendre possession de votre propriété

• Vérifiez que tous les biens inclus sont bien là et qu’ils fonctionnent.
• Relisez les titres de propriété que vous recevrez quelques jours après la publication.
• Faites vos changements d’adresse et transférez vos services : électricité, Internet, assurances, permis de conduire.
• Surveillez la facture des droits de mutation, puis demandez votre crédit d’impôt si vous êtes premier acheteur.

Protection supplémentaire : avec mes services, votre transaction peut être admissible à la Protection Royale, qui couvre notamment certains vices cachés et les délais ou désistements, selon les conditions de la police.

Une question à n’importe quelle étape ? Écrivez-moi ou appelez-moi : c’est exactement pour ça que je suis là.

Mis à jour le 28 septembre 2026. Ce guide est de nature générale et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un autre professionnel qualifié.